Resolución de contratos: Tipos de resoluciones y en qué consisten

Los contratos, con independencia de su naturaleza, establecen un vínculo de obligado cumplimiento entre dos o más partes. Sin embargo, en ocasiones no se respetan sus términos, lo que da lugar a una situación problemática. En estos casos, lo más habitual es que se produzca una resolución de contrato, cuyas condiciones y consecuencias dependerán de su tipología. Lo analizamos aquí.

Motivos para una resolución de contrato

La razón primordial para que se produzca una rescisión es el incumplimiento. Este no tiene por qué ser íntegro, basta con que recaiga sobre una cláusula elemental. Dicha actuación negligente provoca una pérdida de confianza en la otra parte, que recibe el derecho de tomar medidas disciplinarias y compensatorias.

Es importante que aclaremos un aspecto que muchas veces se tiende a confundir. La resolución de contrato por incumplimiento no es necesariamente potestad de la parte afectada (la que sí ha seguido los términos). En la mayoría de ocasiones, es el propio documento el que pierde valor de manera automática, previa exposición en una de sus disposiciones.

Si bien la circunstancia anterior suele ser bastante típica, tenemos que atender a tres situaciones que también se suelen dar. Estas nos servirán para ilustrar la idea de que no siempre se resuelve un contrato de manera problemática. Ambas partes pueden hacerlo de mutuo acuerdo si se observan motivos suficientes:

• La consecución de los objetivos para los que se redactó el documento (generalmente de carácter económico).
• El acuerdo entre todas las partes para dejarlo sin efecto por cualquier razón creíble y demostrable.
• La finalización del plazo temporal, seguida de la negativa o no necesidad de prorrogarlo.

Cabe destacar que los tres casos anteriores no están ligados a una pérdida de confianza. Por ello, la relación entre los intervinientes puede continuar en el plano económico o bien disiparse. No obstante, lo más usual es que, si el resultado ha sido satisfactorio, se redacte uno nuevo con términos y objetivos distintos.

Tipos de resolución de contrato

Para analizar las distintas categorías de rescisión, es importante que atendamos primero a los tipos de contrato. De esta manera, cada uno genera un vínculo distinto. Este, a su vez, se sustenta sobre unas condiciones concretas con carácter general. Obviamente, dejamos a un lado las específicas, que pueden ser muy variables y sería imposible incluirlas todas.

 

Resolución del contrato de trabajo

Un contrato de trabajo establece un vínculo laboral-profesional entre la persona que lo desempeña (el empleado) y la que lo ofrece (el empleador). Este documento tiene la particularidad de que, frecuentemente, la otra parte es una entidad con naturaleza empresarial. Por ello, ambos tienen obligaciones y derechos distintos, lo que establece una cierta jerarquía.

La resolución del contrato de trabajo es un procedimiento regulado por el Estatuto de los Trabajadores con carácter preeminente y por los convenios suscritos en segundo lugar. Se trata de un vínculo entre dos partes que da lugar a tres posibles iniciativas de rescisión, cada una con sus particularidades:

• Por el empleador. Obedece a causas imputables o no imputables al trabajador.
• Por el empleado. Con plena facultad en caso de sufrir una modificación de condiciones.
• Por ambas partes. De mutuo acuerdo y previa negociación (salvo en caso de finalización del contrato).

Respecto al último caso, conviene que introduzcamos un matiz. Los expedientes de regulación de empleo (EREs) pueden llevar a la resolución masiva de contratos. Sin embargo, las autoridades en materia de Trabajo pueden impugnar dicho procedimiento y revertirlo si no se observan motivos que lo sustenten.

 

Resolución del contrato de alquiler

En un contrato de alquiler se establece una relación bidireccional entre el propietario y el inquilino. De esta manera, el primero cede uno de sus derechos reales (concretamente el de uso y disfrute de la vivienda) a cambio de una remuneración mensual. En este documento, las cláusulas suelen seguir un mismo canon, con limitadas excepciones.

Para la resolución del contrato de alquiler, es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que expone en qué situaciones se debe producir. Esta fue modificada por última vez en el año 2019, aunque se esperan nuevas alteraciones en el 2022 con la posible entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Nuevamente, se exponen tres causas distintas en función de quién tenga la iniciativa.

• El inquilino. Durante los seis primeros meses, conlleva una penalización. Pasado ese tiempo, debe avisar con treinta días de antelación.
• El propietario. Puede rescindirlo automáticamente si observa situaciones conflictivas. En caso contrario, ha de avisar tres meses antes y solo si necesita la vivienda para uso propio.
• Ambas partes. Se contempla tanto si el contrato ha llegado a su fin y no se renueva como si se establece un mutuo acuerdo sobre su cese anticipado.

Resolución del contrato de compraventa

Esta es la situación más diversa de todas, ya que es posible extender un documento de esta naturaleza sobre casi cualquier bien. En este sentido, todos los que se puedan comercializar legalmente pueden crear una relación económica entre el vendedor y el comprador. Una de las circunstancias más usuales está relacionada con los vehículos.

Las causas para la resolución del contrato de compraventa son muy variadas, pero podemos identificar las más comunes:

• Incapacidad para obtener financiación. El comprador puede renunciar si no obtiene el dinero necesario, aunque puede perder la señal.
• Incumplimiento de condiciones. Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, el bien puede volver a su propietario original y el capital regresa al comprador.
• Inexistencia de base jurídica. Puede darse el caso de que la compraventa no fuera legal o que los términos fueran abusivos. De este modo, un tribunal puede dejarlo fuera de toda validez.

Cabe destacar la existencia de una situación especial que se produce en esta categoría de documentos: el pacto de retro. Si se incluye una cláusula específica, el propietario de un bien puede volver a reclamar su propiedad. Para ello, el dinero se devolvería al comprador y se extinguiría la relación jurídica.

 

En definitiva, la resolución de contrato es un fenómeno bastante complejo que está regulado por distintas leyes. Sin duda, lo más aconsejable es pactar las condiciones de manera justa y precisa. En Abogados Reyes Rodríguez evitamos que ambas partes queden unidas por una relación legal que no resulta satisfactoria. ¡Quien necesite estos servicios que nos contacte!