¿Conoces los distintos tipos de desahucios que hay?

Ene 12, 2023

Hoy en día, resulta de vital importancia disponer de información veraz sobre temas legales relacionados con la vivienda. Tal es el caso del funcionamiento correcto de un proceso de desahucio. Si nos encontramos en una situación de este tipo, es fundamental comprender cómo funciona el protocolo, así como contar con abogados de desahucios expertos que puedan ayudarnos.

 

¿Qué es un desahucio?

El desahucio es un procedimiento de carácter judicial, que se basa en la premisa de que el propietario de un inmueble tiene pleno derecho a echar a un inquilino de su propiedad cuando incumpla sus obligaciones y el pago de su renta. Dicho con otras palabras, se trata de un proceso en el que el propietario recurre a la ley para desahuciar al inquilino de su propiedad.

En un caso como este, lo común es que el arrendador recurra, como primer paso, a intentar dar solución al problema directamente con el inquilino, de forma amistosa. Si los intentos reiterados fallan, el propietario puede recurrir al proceso judicial para que un juez dicte sentencia sobre el caso, ayudándole a lograr una solución. Así, cuando es el arrendatario el que incumple con el pago de sus obligaciones, tendrá que marcharse de la vivienda.

Por otra parte, debemos aclarar que este proceso contiene en sí mismo dos reclamaciones. La primera de ellas es la solicitud de que el inquilino abandone la propiedad y, la segunda, es exigir que cumpla con el pago de las rentas atrasadas.

 

Tipos de desahucios

Al igual que las situaciones entre el inquilino y el arrendatario pueden ser muy variadas, no existe un único tipo de desahucio. Este procedimiento puede llevarse a cabo en cualquier circunstancia en la que una o varias personas ocupen de forma ilegítima una propiedad.

Como abogados especialistas en desahucios, explicaremos qué situaciones podemos considerar ilegítimas y que ameritan un proceso de embargo:

  • El ingreso de forma no autorizada a una propiedad.
  • La permanencia dentro de la propiedad sin contar con autorización por parte del propietario.
  • El cese de un contrato de alquiler.
  • El incumplimiento del contrato de alquiler.

Cabe destacar que, en el supuesto de que impago del arrendamiento, el propietario tiene el derecho de desahuciar a sus inquilinos en los siguientes supuestos:

  • Haber expirado la duración convencional del contrato.
  • Infracciones sobre cualquiera de las cláusulas del contrato de alquiler.
  • Morosidad o falta de pago de las obligaciones pactadas.
  • Destinar la propiedad a un uso o servicio no contemplado en el contrato o no pactado con anterioridad.

Dependiendo de la situación por la que el propietario decide recurrir a la figura del desahucio, podrá acogerse a diferentes modalidades.

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Desahucio express

Un desahucio express es legal en casos en los que el inmueble es ocupado de forma ilegal. Se entiende por ocupación ilegal el ingreso y la permanencia dentro de un inmueble sin contar con autorización alguna por parte del propietario. En tiempos de crisis, el desahucio por ocupación ha proliferado en nuestro país, puesto que agiliza la acción legal pertinente a la cual tiene derecho el propietario de cualquier inmueble.

 

Desahucio ocupa, fianza y caución del ocupante

En este caso, también hablamos de un desahucio express para desalojar ocupas de una propiedad. Se aplica en casos en los que el o los ocupantes se oponen a la demanda judicial del propietario. Así, de ser el caso, se les obliga a pagar una fianza importante.

En un período corto de tiempo, se señala el juicio y el lanzamiento de los ocupas, puesto que es muy poco probable que estos cuenten con el dinero para pagar la fianza correspondiente.

 

Desahucio por precario

Entendemos por precaristas a aquellas personas que previamente fueron autorizadas por el propietario a habitar en la vivienda. Suele tratarse de familiares y amigos que pasan por una difícil situación, tal como haberse quedado sin empleo o encontrarse sin vivienda.

En este caso, el precarista tiene el derecho de cesión, pero no está basado en un contrato legal. Por consiguiente, solo puede permanecer en la propiedad siempre y cuando tenga la autorización del propietario. Este permiso puede ser revocado en cualquier momento, con lo que el precarista deberá abandonar el inmueble. Si esto no ocurre, el propietario puede interponer una demanda de desahucio precario.

 

Desahucio de herencias

Este tipo de desahucio ocurre cuando se hereda una propiedad. En ese caso, el heredero tiene el derecho legal de tramitar este procedimiento en beneficio de la herencia. Asimismo, puede reclamar a los demás los gastos derivados de este proceso judicial.

 

Desahucio copropietario

En el caso de que una vivienda cuente con la figura de copropietarios, estos no tienen la facultad de gestionar contratos de arrendamiento sobre la propiedad sin el consentimiento de los demás propietarios. Para poder hacerlo, debe disponer de una mayoría de cuotas superior al 50 % por un plazo inferior a 6 años.

 

Diferencias entre desahucio y ejecución hipotecaria

Se trata de dos términos que se pueden confundir fácilmente, pero que no significan lo mismo, puesto que cada uno de ellos hace referencia a condiciones distintas.

Una ejecución hipotecaria es un proceso legal que inicia el banco cuando el cliente hipotecario no cumple con los pagos de su hipoteca. El banco puede proceder cuando el cliente deja de pagar entre 3 y 6 cuotas. Así, cuando el banco inicia estos procesos, solicita a su cliente la cancelación de la deuda de dicho préstamo. Estas cantidades suelen ser muy elevadas, a lo que se suma el interés generado por el impago.

En estas condiciones, el cliente suele encontrarse imposibilitado de pagar su deuda y asumir sus compromisos, con lo que el banco ordena la venta del inmueble en un procedimiento conocido como subasta. Entendiendo el desahucio como el procedimiento mediante el cual el propietario desaloja de su inmueble al ocupante, es lógico entender que sea el procedimiento que sigue a la ejecución hipotecaria.

En síntesis, como abogados de desahucios podemos asesorar a nuestros clientes durante cada fase del procedimiento. Ante cualquier duda o necesidad de contar con un especialista, invitamos a nuestros usuarios a contactarnos para solicitar asesoramiento o representación.

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