Tipos de resoluciones de contratos y en qué consisten

Los contratos, con independencia de su naturaleza, establecen un vínculo de obligado cumplimiento entre dos o más partes. Sin embargo, en ocasiones no se respetan sus términos, lo que da lugar a una situación problemática. En estos casos, lo más habitual es que se produzca una resolución de contratos, cuyas condiciones y consecuencias dependerán de su tipología. En el siguiente artículo, los analizaremos en profundidad!

Motivos para una resolución de contrato

La razón primordial para que se produzca una rescisión por incumplimiento contractual es el incumplimiento. Este no tiene por qué ser íntegro, basta con que recaiga sobre una cláusula elemental. Dicha actuación negligente provoca una pérdida de confianza en la otra parte, que recibe el derecho de tomar medidas disciplinarias y compensatorias.

Es importante que aclaremos un aspecto que muchas veces se tiende a confundir. La resolución del contrato por incumplimiento contractual no es necesariamente potestad de la parte afectada (la que sí ha seguido los términos). En la mayoría de ocasiones, es el propio documento el que pierde valor de manera automática, previa exposición en una de sus disposiciones.

Si bien la circunstancia anterior suele ser bastante típica, tenemos que atender a tres situaciones que también se suelen dar. Estas nos servirán para ilustrar la idea de que no siempre se resuelve un contrato de manera problemática. Ambas partes pueden hacerlo de mutuo acuerdo si se observan motivos suficientes:

• La consecución de los objetivos para los que se redactó el documento (generalmente de carácter económico).
• El acuerdo de resolución de contrato entre todas las partes para dejarlo sin efecto por cualquier razón creíble y demostrable.
• La finalización del plazo temporal, seguida de la negativa o no necesidad de prorrogarlo.

Cabe destacar que los tres casos anteriores no están ligados a una pérdida de confianza. Por ello, la relación entre los intervinientes puede continuar en el plano económico o bien disiparse. No obstante, lo más usual es que, si el resultado ha sido satisfactorio, se redacte uno nuevo con términos y objetivos distintos.

Tipos de resolución de contrato

Para analizar las distintas categorías de rescisión, es importante que atendamos primero a los tipos de contrato. De esta manera, cada uno genera un vínculo distinto. Este, a su vez, se sustenta sobre unas condiciones concretas con carácter general. 

1. Resolución contractual en el Código Civil y Comercial

El Código Civil y Comercial regula muchos aspectos de la resolución contractual, proporcionando un marco legal claro para las partes involucradas. En términos generales, este código establece que cualquier incumplimiento esencial del contrato puede dar lugar a su resolución, siempre que la parte perjudicada notifique formalmente el incumplimiento y dé una oportunidad razonable para su subsanación.

Procedimientos específicos

1. Notificación y plazos: La parte que busca la resolución debe notificar formalmente a la otra parte, detallando los incumplimientos y ofreciendo un plazo razonable para rectificarlos.
2. Subsanación y ejecución: Si la parte incumplidora corrige el incumplimiento dentro del plazo establecido, el contrato puede continuar. Si no, la parte perjudicada puede proceder con la resolución.
3. Compensación y daños: La parte perjudicada puede reclamar compensación por los daños sufridos debido al incumplimiento. Esto puede incluir pérdidas económicas directas y cualquier otro perjuicio causado por la falta de cumplimiento del contrato.

2. Resolución de contrato por mutuo acuerdo

La resolución de contrato por mutuo acuerdo se da cuando ambas partes acuerdan finalizar el contrato antes de su fecha de vencimiento o completar las obligaciones establecidas. Este tipo de resolución es común cuando las circunstancias cambian y ambas partes consideran que continuar con el contrato no es beneficioso. Un ejemplo de resolución de contrato por mutuo acuerdo podría ser cuando un inquilino y un propietario deciden terminar un contrato de alquiler debido a la mudanza del inquilino y la disponibilidad de otro inquilino por parte del propietario. Este tipo de resolución es generalmente amistosa y puede ser beneficiosa para ambas partes, ya que permite terminar la relación contractual sin conflictos legales.

Procedimientos y Consideraciones

1. Negociación y acuerdo: Las partes deben negociar los términos de la resolución, incluyendo la distribución de cualquier obligación pendiente y la devolución de pagos anticipados.
2. Formalización del acuerdo: El acuerdo de resolución de contrato debe formalizarse por escrito, detallando todos los términos y condiciones acordados. Esto proporciona una base legal clara en caso de futuras disputas.
3. Registro y notificación: Dependiendo del tipo de contrato, puede ser necesario registrar la resolución ante una autoridad competente o notificar a terceros interesados.
4. Ejemplo de resolución de contrato: Un ejemplo de resolución de contrato por mutuo acuerdo podría ser la terminación anticipada de un contrato de arrendamiento, donde el inquilino y el propietario acuerdan finalizar el contrato antes de la fecha de vencimiento debido a cambios en las circunstancias del inquilino.

3. Resolución de contrato por incumplimiento

La resolución de un contrato por incumplimiento se produce cuando una de las partes no cumple con las obligaciones establecidas en el contrato. Este incumplimiento puede ser parcial o total y puede dar lugar a la terminación del contrato y a la solicitud de indemnización por daños y perjuicios.

Procedimientos y consecuencias

1. Notificación formal: La parte afectada debe notificar formalmente a la otra parte del incumplimiento, proporcionando detalles específicos del mismo y solicitando una solución.
2. Periodo de gracia: En muchos contratos, se incluye una cláusula que permite un periodo de gracia para que la parte incumplidora pueda corregir su falta.
3. Resolución: Si la falta no es corregida dentro del periodo establecido, la parte afectada puede proceder con la resolución del contrato.
4. Compensación: La parte perjudicada puede reclamar compensación por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

4. Resolución de contrato por rescisión

La rescisión por incumplimiento contractual es una forma de resolución de contrato en la que una de las partes decide terminar el contrato debido al incumplimiento de las obligaciones por la otra parte.

1. Notificación del incumplimiento: La parte afectada debe notificar formalmente a la parte incumplidora, detallando los incumplimientos y solicitando su corrección.
2. Periodo de gracia: Puede existir un periodo de gracia para que la parte incumplidora subsane las faltas.
3. Rescisión: Si el incumplimiento no se subsana, la parte afectada puede proceder con la rescisión del contrato.
4. Compensación: La parte afectada puede reclamar compensación por los daños y perjuicios resultantes del incumplimiento.

5. Resolución del contrato de trabajo

Un contrato de trabajo establece un vínculo laboral-profesional entre la persona que lo desempeña (el empleado) y la que lo ofrece (el empleador). Este documento tiene la particularidad de que, frecuentemente, la otra parte es una entidad con naturaleza empresarial. Por ello, ambos tienen obligaciones y derechos distintos, lo que establece una cierta jerarquía.

La resolución del contrato de trabajo es un procedimiento regulado por el Estatuto de los Trabajadores con carácter preeminente y por los convenios suscritos en segundo lugar. Se trata de un vínculo entre dos partes que da lugar a tres posibles iniciativas de rescisión, cada una con sus particularidades:

• Por el empleador: Obedece a causas imputables o no imputables al trabajador.
• Por el empleado: Con plena facultad en caso de sufrir una modificación de condiciones.
• Por ambas partes: De mutuo acuerdo y previa negociación (salvo en caso de finalización del contrato).

Respecto al último caso, conviene que introduzcamos un matiz. Los expedientes de regulación de empleo (EREs) pueden llevar a la resolución masiva de contratos. Sin embargo, las autoridades en materia de Trabajo pueden impugnar dicho procedimiento y revertirlo si no se observan motivos que lo sustenten.

6. Resolución del contrato de alquiler

En un contrato de alquiler se establece una relación bidireccional entre el propietario y el inquilino. De esta manera, el primero cede uno de sus derechos reales (concretamente el de uso y disfrute de la vivienda) a cambio de una remuneración mensual. En este documento, las cláusulas suelen seguir un mismo canon, con limitadas excepciones.

Para la resolución del contrato de alquiler, es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que expone en qué situaciones se debe producir. Esta fue modificada por última vez en el año 2019, aunque se esperan nuevas alteraciones en el 2022 con la posible entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Nuevamente, se exponen tres causas distintas en función de quién tenga la iniciativa:

• El inquilino: Durante los seis primeros meses, conlleva una penalización. Pasado ese tiempo, debe avisar con treinta días de antelación.
• El propietario: Puede rescindir automáticamente si observa situaciones conflictivas. En caso contrario, ha de avisar tres meses antes y solo si necesita la vivienda para uso propio.

Ambas partes: Se contempla tanto si el contrato ha llegado a su fin y no se renueva como si se establece un acuerdo de resolución de contrato sobre su cese anticipado.

7. Resolución del contrato de compraventa

Esta es la situación más diversa de todas, ya que es posible extender un documento de esta naturaleza sobre casi cualquier bien. En este sentido, todos los que se puedan comercializar legalmente pueden crear una relación económica entre el vendedor y el comprador. Una de las circunstancias más usuales está relacionada con los vehículos.

Las causas para la resolución de promesa de compraventa son muy variadas, pero podemos identificar las más comunes:

• Incapacidad para obtener financiación: El comprador puede renunciar si no obtiene el dinero necesario, aunque puede perder la señal.
• Incumplimiento de condiciones: Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, el bien puede volver a su propietario original y el capital regresa al comprador.
• Inexistencia de base jurídica: Puede darse el caso de que la compraventa no fuera legal o que los términos fueran abusivos. De este modo, un tribunal puede dejarlo fuera de toda validez.

Cabe destacar la existencia de una situación especial que se produce en esta categoría de documentos: el pacto de retro. Si se incluye una cláusula específica, el propietario de un bien puede volver a reclamar su propiedad. Para ello, el dinero se devolvería al comprador y se extinguiría la relación jurídica.

8. Resolución de promesa de compraventa

La resolución de promesa de compraventa es un proceso legal en el que una de las partes decide finalizar un acuerdo preliminar de compra de un bien inmueble antes de que se formalice la compraventa. Este tipo de resolución puede ocurrir por varias razones, y es esencial entender las implicaciones legales y financieras involucradas.

Motivos comunes para la resolución

1. Incumplimiento de condiciones: Si una de las partes no cumple con las condiciones establecidas en la promesa de compraventa, la otra parte puede solicitar la resolución del acuerdo. Por ejemplo, si el comprador no obtiene la financiación necesaria dentro del plazo acordado, el vendedor puede resolver el contrato.
2. Problemas legales con la propiedad: Si se descubren problemas legales o gravámenes sobre la propiedad que no fueron divulgados inicialmente, el comprador puede optar por resolver el contrato.
3. Cambio en las circunstancias financieras: Si el comprador o el vendedor experimentan un cambio significativo en sus circunstancias financieras, pueden optar por resolver el contrato de manera mutua.

Procedimientos y consecuencias

• Notificación formal: La parte que desea resolver el contrato debe notificar formalmente a la otra parte su intención de hacerlo. Esta notificación debe seguir las cláusulas y procedimientos establecidos en el acuerdo original.
• Devolución de pagos: Dependiendo de las condiciones del contrato, puede ser necesario devolver cualquier pago realizado, como depósitos o anticipos.
• Compensación por incumplimiento: Si la resolución se debe a un incumplimiento, la parte perjudicada puede tener derecho a una compensación. Esto puede incluir el reembolso de gastos incurridos y daños y perjuicios.

9. Resolución del contrato de obra por incumplimiento

La resolución de contrato de obra por incumplimiento se aplica cuando una de las partes en un contrato de obra no cumple con sus obligaciones, como la entrega tardía de la obra, la realización de trabajos de baja calidad o el no pago de los servicios. En estos casos, la parte afectada puede solicitar la resolución del contrato y reclamar una compensación.

 Este tipo de resolución es común en proyectos de construcción y puede ser complejo debido a la naturaleza técnica de los trabajos involucrados.

Motivos Comunes para la Resolución

1. Retrasos en la ejecución: Si el contratista no cumple con los plazos establecidos en el contrato, el propietario puede optar por resolver el contrato. Los retrasos significativos pueden justificar la terminación del acuerdo.
2. Deficiencias en la calidad: Si la calidad del trabajo no cumple con las especificaciones del contrato, el propietario puede resolver el contrato. Esto puede incluir el uso de materiales inferiores o la realización de trabajos que no cumplen con los estándares requeridos.
3. Insolvencia del contratista: Si el contratista se declara insolvente o entra en procedimientos de bancarrota, el propietario puede resolver el contrato para proteger sus intereses.
4. Incumplimiento de pagos: Si el propietario no realiza los pagos acordados según el calendario del contrato, el contratista puede optar por resolver el contrato.

Procedimientos y consecuencias

• Notificación formal: La parte que desea resolver el contrato debe notificar formalmente a la otra parte. Esta notificación debe incluir las razones específicas para la resolución y cualquier evidencia de incumplimiento.
• Evaluación de obras: Una evaluación independiente puede ser necesaria para determinar el estado y la calidad de los trabajos realizados hasta la fecha de resolución.
• Compensación: La parte perjudicada puede tener derecho a compensación. Esto puede incluir el costo de completar el proyecto con otro contratista o la reparación de trabajos defectuosos.

10. Resolución de contratos de arrendamiento

La resolución de contratos de arrendamiento puede ocurrir por diversas razones, incluyendo la finalización del plazo, el incumplimiento de las condiciones por cualquiera de las partes, o por circunstancias especiales como la necesidad del arrendador.

Resolución por necesidad del arrendador

La resolución de arrendamiento por necesidad del arrendador se refiere a la situación en la que el propietario necesita recuperar la propiedad para su propio uso o para el uso de un familiar cercano.

1. Notificación y plazo: El arrendador debe notificar al arrendatario con un plazo razonable, generalmente estipulado en el contrato o según la ley local.
2. Justificación: El arrendador debe proporcionar una justificación válida para recuperar la propiedad, como la necesidad de usarla como vivienda principal.
3. Alternativas para el arrendatario: En algunos casos, se pueden ofrecer alternativas al arrendatario, como la reubicación en otra propiedad del arrendador.

Resolución de contrato de arrendamiento por incendio

La resolución de contrato de arrendamiento por incendio es una situación especial en la que el contrato de alquiler puede ser terminado debido a daños severos causados por un incendio. Este tipo de resolución se basa en la imposibilidad de continuar con el uso y disfrute de la propiedad arrendada, ya que el inmueble queda inhabitable o significativamente dañado.

Causas y procedimientos:

1. Daños extensivos: Si el incendio causa daños que hacen imposible o inseguro habitar la propiedad, el inquilino puede solicitar la resolución del contrato. En este caso, debe notificar al propietario de la situación y proporcionar pruebas de los daños.
2. Evaluación de daños: Generalmente, se requiere una evaluación profesional para determinar la extensión de los daños. Esta evaluación es fundamental para demostrar que el inmueble no puede ser utilizado como vivienda.
3. Responsabilidad del incendio: Es importante determinar quién es responsable del incendio. Si el inquilino es responsable debido a negligencia o acciones imprudentes, podría ser obligado a compensar al propietario por los daños. Sin embargo, si el incendio es causado por circunstancias fuera del control del inquilino, la responsabilidad puede recaer en el propietario o en las aseguradoras.
4. Notificación y plazos: El inquilino debe notificar formalmente al propietario sobre la intención de resolver el contrato debido al incendio. Esto debe hacerse dentro de un plazo razonable, generalmente especificado en el contrato de alquiler o según las leyes locales.
5. Compensación: Dependiendo de las circunstancias y del contrato, puede haber disposiciones sobre la devolución del depósito de seguridad, pagos de alquiler no utilizados, y otros ajustes financieros.

 

11. Resolución de contratos comerciales

Los contratos comerciales son acuerdos legales entre empresas o entre una empresa y una persona, y su resolución puede ser compleja debido a las implicaciones financieras y legales involucradas.

Resolución por incumplimiento comercial

1. Notificación de incumplimiento: La parte afectada debe notificar a la parte incumplidora del incumplimiento, proporcionando detalles específicos.
2. Periodo de rectificación: La parte incumplidora puede tener un periodo para rectificar el incumplimiento.
3. Resolución y compensación: Si no se rectifica, la parte afectada puede resolver el contrato y buscar compensación por los daños.

 

La resolución de contratos es un proceso legal complejo que puede implicar diversas situaciones, desde el incumplimiento de condiciones hasta el mutuo acuerdo de las partes. Comprender los distintos tipos de resoluciones, los procedimientos legales y las consecuencias es crucial para cualquier parte involucrada en un contrato. En Abogados Reyes & Rodríguez, estamos aquí para asesorarte y acompañarte en todo el proceso, garantizando que tus derechos sean protegidos y que las resoluciones se manejen de manera justa y eficiente. ¡Llámanos!